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    濟寧公開征集物業服務收費管理實施細則(征求意見稿)意見建議

    2019/10/24 11:54:06   來源:中國山東網

      中國山東網-感知山東10月24日訊 (記者 郝亞松) 為規范物業服務收費行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益,促進經濟社會和諧健康發展,10月23日,濟寧市發展和改革委員會面向社會公開征求《濟寧市物業服務收費管理實施細則(征求意見稿)》(以下簡稱《細則意見稿》)的意見建議。

      據《細則意見稿》顯示,本細則適用于濟寧市行政區域內的物業服務收費及其監督管理活動。細則所稱物業服務收費,包括物業公共服務費、機動車停放費和其他服務收費。物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、公平和收費與服務質量相適應的原則,并按照不同物業的性質、特點分別實行政府指導價和市場調節價。

      《細則意見稿》明確了普通住宅前期(即未成立業主大會)物業公共服務費、機動車停放費實行政府指導價,普通住宅其他物業收費及業主大會成立后的物業公共服務費、機動車停放費由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商,通過物業服務合同約定執行。法律法規另有規定的,從其規定。

      對于改變用途用于經營的普通住宅、儲藏室、車庫等,《細則意見稿》明確,其物業公共服務收費標準由物業服務企業與業主或經營者協商,按照合同約定執行。

      另外,普通住宅在銷售前,建設單位應當在政府指導價范圍內,擬定物業服務方案,選擇物業服務等級,依法選聘物業服務企業,簽訂前期物業服務合同。并于合同簽訂之日起十日內報送縣(市、區)價格主管部門和物業主管部門備案。物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形等,應當在前期物業服務合同中列明,并在顯著位置公示。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同,應當包含物業服務收費的內容。

      因政府指導價變動需要調整普通住宅前期物業服務收費標準的,物業服務企業應當在政府指導價變動范圍內作相應調整。因服務成本變化需要調整普通住宅前期物業公共服務費、機動車停放費標準的,物業服務企業應當將真實、完整的物業服務成本向業主公開,并經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意。物業服務企業應當在調整物業服務收費標準之日起十日內向縣(市、區)價格主管部門備案,業主大會成立后實施市場調節價的物業收費標準調整不再實施備案。

      物業公共服務費收費標準

      物業公共服務費是指物業服務企業按照物業服務合同約定,在物業管理區域內從事房屋以及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、公共秩序維持、安全防范協助等公共性服務,向業主或者物業使用人收取的費用。

      普通住宅前期物業公共服務費應當根據物業服務等級、服務質量、服務成本等因素,實行分等級定價。因建設單位分期開發、分批交付使用等原因,造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準的,物業公共服務費應當予以減免,差額部分由建設單位補償給物業服務企業。

      物業公共服務費減免比例,屬于普通住宅前期物業的,市城區收取的費用最高不得超過前期物業合同約定物業公共服務收費標準的70%;縣(市)減免比例由所在縣(市)價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限確定;屬于其他物業的,由建設單位與物業服務企業、業主或者物業使用人協商約定。

      普通住宅交付后空置六個月以上的,其前期物業公共服務費應當減收;業主或物業使用人應向物業服務企業提出書面申請,經雙方確認(原則上以水、電、氣使用量為衡量標準),其物業公共服務費按照不超過前期物業合同約定物業公共服務收費標準的60%交納。縣(市)人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限確定本級辦理空置的程序和具體減收比例。其他物業交付后空置六個月以上的,由物業服務企業與業主或者物業使用人協商約定。

      物業尚未出售、出租或者因建設單位的原因未按時交付物業買受人的,物業公共服務費由建設單位交納。符合竣工交付條件的物業,物業買受人逾期不辦理交付手續的,物業公共服務費自建設單位書面通知物業買受人辦理交付手續之日起由物業買受人交納。

      機動車停放費收費標準

      機動車停放費是指在物業管理區域內租賃建設單位的車位、使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫(場)內的車位、占用業主共有道路或者其他公共區域停放機動車,由承租人、使用人交納的車位租賃費、停車服務費、車位場地使用費。

      普通住宅前期物業車位租賃費和停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價,市價格主管部門會同市物業主管部門制定市城區的基準價與浮動幅度。普通住宅前期物業機動車停放費由物業服務企業根據物業服務合同在政府指導價范圍內約定收取。業主大會成立后的普通住宅物業以及其他物業的機動車停放費實行市場調節價。具體標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業通過物業服務合同約定收取。同一車輛停放區域內的機動車停放收費標準應保持一致,地下與地面的機動車停放費標準應當保持合理比價。

      普通住宅前期物業車位租賃費由建設單位根據物業服務合同在政府指導價格范圍內約定收取。建設單位委托物業服務企業管理和收取車位租賃費的,應當簽訂書面委托合同;未簽訂書面委托合同的,物業服務企業不得收取。使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫(場)內的車位,或者長期占用物業管理區域內業主共有道路及其他公共區域停放機動車,物業服務企業提供相應服務的,車位使用人應當交納停車服務費。

      車位未停放機動車的,屬于地面停車位(不含立體停車位)的,應由車位使用人向物業服務企業提前提出書面申請,經物業服務企業確認后,連續空置一個月以上的,按月免收停車服務費;屬于地下或地上立體停車位的,連續空置一個月以上的,停車服務費按每月不高于實際執行標準的60%交納。未停放機動車認定方式由業主與物業服務企業自行約定,不足一個月的,不予免收。

      地下停車庫(場)數量不能滿足業主停車需要的,經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意,可以占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車,并收取車位場地使用費。機動車停放費按月收取,經業主或者物業使用人同意,建設單位或物業服務企業可以預收機動車停放費,并簽訂機動車停放服務合同約定。

      在滿足業主停車需要的前提下,有條件的住宅小區可設立臨時停車位,供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的,應當提供不少于2小時的免費停車,業主大會成立后,免費停車時間及收費標準由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商約定。

      對進入物業管理區域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的機動車,以及為業主、物業使用人提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的機動車,不得收取機動車停放費。

      其他服務費收費標準

      其他服務收費是指除物業公共服務費、機動車停放費之外,由物業服務企業向業主或者物業使用人提供服務并收取相應的費用,以及涉及物業服務企業和業主或者物業使用人的其他收費。其他服務收費實行市場調節價,由物業服務企業與業主或者物業使用人以及其他有關單位、人員協商約定;有法律法規規定的,從其規定。

      物業服務企業可以根據物業管理公共區域內犬只等寵物管理成本,向飼養犬只等的業主收取寵物管理費用,并以物業服務合同方式約定。

      利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意,并依法辦理有關手續。物業服務企業代業主對物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在物業服務合同中約定。

      利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有,由業主大會決定其使用方式和用途;未作決定的,主要用于補充專項維修資金,也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。屬于普通住宅前期物業的,其收益資金可以優先用于折抵物業公共服務費。

      物業服務企業代為收取、保管前款規定的收益資金的,除扣除相應的管理費和稅費外,不得挪作他用。物業服務企業代為收取、保管業主共有收益資金的管理費扣除比例,普通住宅前期物業期間,由“雙過半”業主與物業服務企業協商確定,協商確定前暫按收益資金的20%扣除;業主大會成立后的普通住宅及其他物業由業主大會或者業主委員會與物業服務企業協商確定。縣(市)人民政府價格主管部門按照價格管理權限確定本級管理費的扣除比例。

      業主或者物業使用人對物業進行室內裝修產生建筑垃圾的,應當按照物業服務企業指定的地點存放,并承擔清運和處置費用,具體收費標準按照有關規定在物業服務合同中約定。

      新建房屋交付使用時,配套的共用設施設備不得在房價外加收任何價款。物業交付使用后,物業管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的,建設及運行費用的承擔按照有關規定執行,沒有規定的按照約定執行。

      物業服務企業為了維護物業管理區域公共秩序的需要,向業主發放證照、門卡等所產生的制作費用,應當按照權利義務對等原則計入相應的服務成本;業主另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的,可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。

      新建住宅小區實行門禁出入證(IC卡)管理的,建設單位或物業服務企業不得在房價和物業服務費之外向業主另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用,并應當為每戶業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證(IC卡)。物業管理區域內的停車場實行門禁出入證(IC卡)管理的,應當免費為車輛配置1張出入證(IC卡)。

      物業服務企業可以按照與業主或者物業使用人的約定,提供機動車看管、家政服務等特約服務并收取相應的費用。具體收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。供水、供氣、供電、供暖和通訊、有線電視等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同,向最終用戶收取費用。

      物業服務企業接受專業經營單位以及環衛管理單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位以及環衛管理單位收取報酬。專業經營單位以及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

      物業共用部位、共用設施設備在保修期限內的,維修養護費用由建設單位負擔;超過保修期限的,其維修、更新和改造費用應當通過專項維修資金予以列支。

      監督管理方式

      物業服務企業應當按照價格主管部門的要求,如實反映情況,提供必要的賬簿、文件和其他資料,不得弄虛作假。物業主管部門應當會同價格主管部門、市場監管部門和其他有關部門,建立物業服務質量評價體系和服務等級動態調整機制,對投訴率高、問題反映集中和達不到服務標準的物業服務企業進行重點監督檢查。對因物業服務引起的投訴舉報,有關部門按照各自職責依法處理。

      物業服務企業應當嚴格遵守法律、法規,全面履行物業服務合同,保證服務質量與收費標準質價相符。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、收費項目、計費方式與起始時間、收費標準與依據、舉報投訴電話等,接受業主、物業使用人的監督。物業服務企業收取物業服務保證金、押金等應當符合有關規定,并不得以保證金、押金等形式變相收費。

      物業服務企業代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金,應當單獨列賬,獨立核算,按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示,公示時間不得少于一個月,公示記錄留存備查。

      物業服務收費應當體現自愿委托、服務有償的基本要求,物業服務企業違反物業服務合同和本辦法規定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業主或者物業使用人有權拒絕交納。業主或者物業使用人應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。未按照合同約定交納的,業主委員會、物業服務企業應當督促其交納;逾期拒不交納的,物業服務企業可以向人民法院提起訴訟,依法追繳。物業產權發生轉移的,原業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

      建立物業服務收費糾紛調處機制,業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業之間對物業服務收費有爭議的,可以向縣(市、區)人民政府價格主管部門申請調解處理。

      物業主管部門應當會同相關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強物業服務行業誠信管理。物業服務企業有超標準收費、強制或者變相強制收費、低于服務等級提供服務等行為被給予行政處罰的,納入失信企業名單,經多次處罰仍未整改到位的,逐出濟寧市物業服務市場。對業主有惡意拖欠物業服務費用等行為并經法院審理判決敗訴的,納入其個人誠信記錄。對物業服務企業法人,其企業受到聯合懲戒、被逐出物業服務市場的,同時納入其個人誠信記錄。

      此外,《細則意見稿》顯示,物業服務企業之外的其他管理人提供物業服務的,其收費參照本細則執行。2019年11月30日前已簽訂前期物業服務合同的,自合同簽訂之日起未滿二年的,物業服務收費可按照原合同約定執行;自合同簽訂之日起已滿二年的,其物業服務收費按照本細則執行。

      本細則自2019年12月1日起施行,有效期至2024年11月30日。《濟寧市物價局、濟寧市住房和城鄉建設委員會關于印發<濟寧市住宅物業服務收費管理實施辦法>的通知》(濟價格字〔2014〕74號)同時廢止。

      根據《中華人民共和國價格法》《物業管理條例》《山東省物業服務收費管理辦法》(省政府令第317號)等法律、法規,結合濟寧市實際,市發展改革委起草了《濟寧市物業服務收費管理實施細則(征求意見稿)》,現公開征求社會各界意見。有關單位和社會各界人士可以在2019年11月10日前,通過以下途徑和方式反饋意見:

      一是通過電子郵件方式將意見發送至:sdjnwjjgk@126.com;

      二是通過信函方式將意見寄至:濟寧市發展和改革委員會價格管理科,并在信封上注明“規范性文件征求意見”字樣。

      聯系電話:2967023 聯系人:徐一波

        編輯:溫偉偉    責任編輯:徐茸

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